전세사기 피해보상 총정리, 보증금 3분의 1 보상 11월 13일 시행과 전세사기 피해자 인정 절차

🗓️ 최종 업데이트: 2026년 10월 21일 | 정보 기준: 국토교통부 전세사기특별법 시행령 개정안(2026.10.6 국무회의 의결) 보도

사회초년생이 처음 전세로 들어갈 때 보증금은 전 재산인 경우가 많아요. 전세사기 피해를 입으면 경매가 끝나도 그 돈을 거의 못 돌려받는 일이 많았는데, 11월 13일부터 최소한의 회복 기준이 생겨요.

이 글은 전세사기 피해보상이 개정안으로 어떻게 바뀌는지, 최소보장제와 선지급의 차이, 피해자 인정부터 신청까지의 순서를 정리했어요.

빠른 핵심 요약

전세사기 피해보상, 결론만 먼저:

→ 11월 13일 시행, 보증금 3분의 1을 최소 회복 기준으로
→ 최소보장제: 처분 뒤 회복액이 1/3 미만이면 차액 지원
→ 선지급·후정산: 신탁사기 등 무권계약 피해자는 처분 전 먼저 지원
→ 모든 지원은 전세사기 피해자 결정이 먼저, LH에 신청

이 글에서 다루는 것:
→ 개정안 핵심
→ 최소보장제 계산
→ 선지급 대상
→ 피해자 인정과 신청 절차

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전세사기특별법 개정안, 11월 13일부터

국토교통부는 전세사기특별법 시행령 개정안이 10월 6일 국무회의를 통과해 11월 13일부터 시행된다고 밝혔어요. 정식 이름은 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’이에요.

그동안 피해자는 경·공매를 거쳐도 선순위 채권에 밀려 보증금을 거의 못 돌려받는 경우가 많았어요. 이번 개정으로 보증금의 3분의 1을 최소 회복 기준으로 삼고, 모자란 부분을 지원하는 방식이 생겨요.

개정 시행령은 최소지원금과 선지급금의 신청 시기, 제출 서류, 지급과 이의신청, 반환 절차까지 함께 정했어요. 그래서 시행일 이후에는 피해자가 어떤 순서로 무엇을 내야 하는지가 더 분명해져요.

구분	최소보장제 (최소지원금)	선지급·후정산 (선지급금)
대상	전세사기 피해자로 결정된 임차인	신탁사기 등 임대 권한 없는 사람과 계약한 무권계약 피해자
받는 금액	보증금 1/3 − 이미 회복한 금액	보증금 1/3 − 이미 돌려받은 보증금·임대료 지원액
신청 시점	경·공매 등 처분 절차가 끝난 뒤 (LH 매입 요청 시 경매차익 산정 뒤)	처분 절차가 끝나기 전
정산	추가로 돌려받으면 그만큼 반납	경·공매 뒤 회수액 반영해 정산

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전세사기 최소보장제, 계산 방법

최소지원금은 보증금의 3분의 1인 최소보장금에서 이미 회복한 금액을 뺀 금액이에요. 이미 회복한 금액에는 배당금, 임대인에게 받은 돈, LH가 피해주택을 매입할 때 생기는 경매차익, 임대료 지원액 등이 들어가요.

예를 들어 보증금 1억 5천만원이면 최소보장금은 5천만원이고, 경매로 2천만원을 돌려받았다면 3천만원을 지원받는 구조예요. 지원 뒤 보증금을 더 돌려받으면 그만큼 반납해요.

보증금이 클수록 최소보장금도 커지지만, 피해자 결정 대상이 되는 보증금은 원칙 5억원 이하라는 점도 함께 기억하세요.

LH에 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 계산이 끝난 뒤에, 그 밖의 경우에는 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤에 신청할 수 있어요. 최소보장 수준을 넘는 중복 수령을 막으려고 사후 정산 규정도 함께 들어갔어요.

예시 (단순 계산)	보증금 1억 5천만원
최소보장금 (1/3)	5,000만원
경·공매 등으로 이미 회복	2,000만원
최소지원금	3,000만원

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전세사기 선지급, 신탁사기 피해자

신탁사기처럼 임대 권한이 없는 사람과 계약한 무권계약 피해자는 경·공매가 끝날 때까지 회수액을 알기 어려워요. 이런 피해자는 처분 절차가 끝나기 전에 선지급금을 먼저 받을 수 있어요.

선지급금은 보증금의 3분의 1에서 이미 돌려받은 보증금과 임대료 지원액을 뺀 금액이에요. 경·공매 뒤 추가로 돌려받으면 그 금액을 반영해 정산하고, 기준보다 많아지면 차액을 반납해요.

선지급을 받은 뒤 처분 결과 회수액이 기준을 넘으면 차액을 돌려줘야 하니, 지급 통보서의 정산 조건을 잘 보관해 두세요.

LH에 신탁사기 피해주택 매입을 요청했다면 매입 절차가 끝나기 전까지, 그 밖의 경우에는 처분 절차가 끝나기 전까지 신청해야 해요. 처분이 끝난 뒤에는 선지급 대상이 아니라 일반 최소지원금으로 신청하게 돼요.

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전세사기 피해자인정, 신청과 심사

최소지원금이나 선지급금을 받으려면 먼저 전세사기 피해자로 결정돼야 해요. 온라인 전세사기피해자 지원관리시스템이나 시·도 접수처에 신청하면 시·도 조사와 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 국토교통부가 최종 결정해요.

보증금을 돌려받지 못하거나 받기 어려운 상황과 임대인이 처음부터 돌려줄 뜻이 없었다고 볼 사정을 함께 봐요. 보증금은 원칙 5억원 이하이고 시·도 여건에 따라 최대 7억원까지예요. 결과가 불인정이라도 통보일로부터 30일 이내라면 다시 판단해 달라고 이의를 제기할 수 있어요.

전세피해확인서는 긴급주거와 금융 지원을 신청할 때 쓰는 별도 서류라, 최소지원금을 받으려면 반드시 피해자 결정을 받아야 해요.

단계	내용
신청	전세사기피해자 지원관리시스템(온라인) 또는 시·도 접수처
조사·심의	시·도 조사 → 전세사기피해지원위원회 심의
결정	국토교통부가 피해자등 여부 최종 결정
불인정 시	통보 뒤 30일 안에 이의신청
보증금 기준	원칙 5억원 이하, 시·도 여건에 따라 최대 7억원

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신청 시점과 계약 전 예방

최소지원금은 처분 절차가 끝난 뒤, 선지급금은 처분 절차가 끝나기 전에 LH에 신청해요. LH는 접수 후 90일 안에 지급 여부와 금액을 알려주고, 부득이한 경우 최대 30일 늦어질 수 있어요.

계약 전에는 계약서 속 임대인과 등기부등본 소유자가 같은지, 근저당 같은 선순위 빚이 많지 않은지, 전세보증금반환보증 가입이 가능한지 확인하세요. 입주 당일 전입신고와 확정일자도 꼭 받아야 해요.

입주 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 경매 때 우선 변제 권리를 지킬 수 있어요.

혼자 처음 전세를 구하는 사회초년생이라면 부동산 중개사 설명만 믿기보다 등기부등본을 직접 떼어 보고, 보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하는 습관이 가장 확실한 예방이에요.

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FAQ

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마무리

11월 13일부터 전세사기 피해자는 보증금의 3분의 1을 최소 회복 기준으로 지원받을 수 있어요. 피해가 의심되면 피해자 결정 신청부터 서두르고, 계약을 앞두고 있다면 권리관계와 보증 가입을 먼저 확인하세요.

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• 외부 출처: 전세사기특별법 시행령 개정안 국무회의 의결 보도
• 외부 출처: 전세사기특별법 개정 내용 정리 (토스뱅크)